ТОП 10 лучших статей российской прессы за
Июль 12, 2022

В пресс-службе Банка России отметили, что банки, выдавая ипотеку по минимальным ставкам, исходят из ожиданий, что к моменту сдачи жилья в эксплуатацию его стоимость возрастет, как это наблюдалось в прошлом. При этом сохраняется риск, что при снижении цен на жилье стоимости залога может оказаться недостаточно для покрытия обязательств заемщика перед банком, отмечают в ЦБ. "Банк России будет осуществлять мониторинг практики предоставления ипотечных кредитов по низкой процентной ставке", - сообщили там. В любом случае заемщик должен осознавать, что после совершения сделки быстро продать приобретенную недвижимость по цене покупки, скорее всего, не получится, добавили в ЦБ.

Банкротное имущество в любом случае продается на публичных торгах, что чаще всего выливается в продажу по сниженной стоимости, говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. Начальная цена на аукционе определяется в 80% от текущей рыночной оценки. А сама оценка проводится независимым оценщиком, который не будет учитывать завышение цены из-за субсидирования ставки. Дисконт при продаже объясняется не только организацией процесса торгов, но и психологией продавцов и покупателей. Редко кто захочет купить квартиру "с историей" без понимания экономии. А недовольные предыдущие собственники редко оставляют квартиру в полном порядке, отмечает эксперт: есть примеры, когда они, выезжая, снимали все розетки и выключатели, портили паркет и т.д. Нужно учесть и комиссию торговой площадки. В итоге квартира продается с дисконтом в 20-25%, а ипотечник теряет и квартиру, и первоначальный взнос, и расходы на ремонт.

Понятно, что рыночная цена квартиры может как вырасти, так и снизиться с течением времени, и при росте цены ипотечник может выиграть. Значительно хуже для него стагнация или снижение цен - в этом случае потери неизбежны, а завышение цены станет чистым убытком, говорит Цыганов. Если не было страхования ответственности заемщика или страхования финансового риска кредитора на случай невозможности закрытия долга при реализации предмета ипотеки, то остаток ссудной задолженности заемщик будет должен банку. А такое страхование практически не распространено.

Риски невелики, считает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. Если учитывать, что заемщик берет строящееся жилье, то оно дешевле готового на 20-30% и будет более ликвидным, чем старый фонд (вторичка). В этой ситуации даже в случае срочной продажи убытка не будет. Кроме того, заемщик даже в плохой финансовой ситуации сможет сдавать квартиру в аренду и перекрывать ипотечные платежи, считает он.

В случае применения заемщиками в дальнейшем института банкротства в данной ситуации нет рисков, подчеркнул первый замминистра Минэкономразвития Илья Торосов. "Смысл института банкротства в том, что он предоставляет возможность вернуться к нормальной экономической жизни без долгов. По общему правилу все непогашенные в процедуре банкротства долги списываются, за исключением ряда случаев (алименты, причинение вреда жизни и здоровью, требования по зарплате). Что касается банков, в рамках кредитной политики они самостоятельно организуют работу по предоставлению кредитов, принимая во внимание кредитные и иные риски по каждому конкретному заемщику", - прокомментировал он.

В Минфине подчеркнули, что государство не является стороной в подобных сделках, в них участвуют банк, продавец и покупатель по личному желанию.