ТОП 10 лучших статей российской прессы за
Июнь 21, 2019

120 млн квадратных метров в год — необходимость

— Есть ли необходимость наращивать объемы строительства жилья до 120 миллионов квадратных метров в год?

— Необходимость есть. У нас до сих пор низкая средняя обеспеченность жильем — 23 квадратных метра на человека. Для сравнения: в Европе средний показатель около 50, в США — 70. Даже в Восточной Европе средний показатель около 40 квадратных метров. Украина впереди нас, мы обгоняем разве что Румынию.

В России жилищный фонд составляет сегодня 3,7 миллиарда квадратных метров. Но надо еще учитывать его качество: около 40 процентов жилья не подключено к центральной канализации. Жилищный фонд надо увеличить до четырех с половиной миллиардов квадратных метров как минимум. При населении 150 миллионов человек это даст среднедушевой показатель в 30 «квадратов». Если фонд будет пять миллиардов, то обеспеченность повысится до 32–33 квадратных метров. Это минимальный показатель более или менее развитых стран. Кстати, уровень научного и технологического развития государств напрямую коррелирует с уровнем обеспеченности жильем.

Второй фактор: через несколько лет резко начнет увеличиваться выбытие домов, количество аварийного и ветхого жилья. Начиная с 2020 года исполняется пятьдесят лет панельным домам постройки 1970 года. А 1970-е — это время массового жилищного строительства, когда строили многие десятки миллионов квадратных метров в год.

— «Панелек» и блочных домов, построенных в 1970-е, больше, чем «хрущевок»?

— Конечно. Пятиэтажек сравнительно немного: их общая площадь по стране около 130 миллионов квадратных метров (введенных до 1965 года), а домов, введенных с 1965 по 1976 год, — 260 миллионов метров. В 2020–2025 годах выбытия жилья, построенного в 1970-е, еще не будет, и мы, нарастив объемы строительства, еще сможем дать прирост обеспеченности жильем. Потом этой возможности не будет: значительная часть нового жилья будет идти на покрытие выбывающего фонда.

Целевой показатель — довести жилищный фонд страны до пяти миллиардов квадратных метров — мне кажется разумным. Строить по 70–80 миллионов квадратных метров в год — это мало: за шесть лет добавится лишь 400–480 миллионов метров, и это без учета выбытия жилья. Выход на темпы 120 миллионов квадратных метров в год необходим. Если строить меньше, начнется нарастающее ухудшение жилищных условий.

Опасно, дорого, неустойчиво к катаклизмам

— Будем считать, что теорему необходимости вы доказали. Но многие сомневаются в возможности столь резкого ускорения стройки.

— При существующей сегодня модели рынка вряд ли возможно, соглашусь. Паспортом национального проекта задается, что к 2024 году 80 миллионов квадратных метров ввода будет приходиться на многоэтажное жилье. В прошлом году его было построено 43 миллиона квадратных метров. Почти двукратный рост в условиях падающего рынка? Крайне маловероятно.

Но гораздо важнее, что сам путь многоэтажного строительства — это тупик. Не буду говорить об отрицательном влиянии многоэтажных железобетонных зданий на демографию, о низком комфорте и негуманности районов двадцатипятиэтажных домов — именно к такой этажности уже подошли в последнее время в России. Важно, что многоэтажное жилье не только противно человеческой природе, но и опасно, дорого, очень ресурсоемко. Не случайно ни в Европе, ни в США практически не строят таких железобетонных многоэтажек, как у нас.

— В чем основные недостатки многоэтажек?

— Для меня очевидно негативное влияние на здоровье человека, но это дискуссионный вопрос. Однако невозможно отрицать, что в случае пожара для домов выше 17 этажей у нас нет средств спасения людей. Не только у нас. В Лондоне в 2017 году пожар в двадцатиэтажном доме привел к гибели тридцати человек.

— А в чем проблема? Современные противопожарные средства этого не позволяют?

— Да, лестницы специальных пожарных машин выдвигаются до 63 метров, и способность маломобильных граждан ими пользоваться не проверялась.

Многоэтажные дома строительство очень дороги в строительстве и эксплуатации. В двадцатиэтажном здании «потери» площадей на незадымляемую лестницу, лифтовые шахты, коридоры, места для коммуникаций — 30–35 процентов. На строительство этих площадей надо потратить ресурсы, но их невозможно продать. В советское время были открытые данные по себестоимости строительства: себестоимость квадратного метра семнадцатиэтажного дома даже по отношению к девятиэтажке считалась на 30 процентов выше.

Многоэтажки функционально неустойчивы к катаклизмам. Любой военный конфликт, теракт или природный катаклизм может привести к колоссальным катастрофам жизнеобеспечения. Отключили электричество в квартале многоэтажек — и все: не работают лифты, насосы и канализация, дома перестают отапливаться.

И у нас совсем не учитывается стоимость здания за время всего жизненного цикла. А на проектирование и стройку тратится в среднем всего 20 процентов от общих затрат на здание за все время его жизни. Остальные расходы — на эксплуатацию, ремонты и утилизацию материалов. Если учесть все затраты, то получится, что строительство многоэтажек — это трата огромных ресурсов сегодня и закладывание мины для будущих поколений.

Сотни миллионов тонн строительного мусора

— Вы говорите, что многоэтажки — это мина для будущих поколений. Что вы имеете в виду?

— Мы подошли к интересной, но мало обсуждаемой теме: что делать с современными железобетонными многоэтажками, когда у них истечет срок жизни. Согласно ГОСТу он определен в пятьдесят лет. Конкретная цифра сейчас не важна, исход один — снос. Возможен плановый капитальный ремонт. Но эти дома обладают низкой ремонтопригодностью. В одноэтажном доме поменять утепление и инженерные коммуникации довольно легко, но в двадцатипятиэтажном заселенном людьми доме очень сложно. В целом индустрии капитального ремонта многоэтажек у нас нет. В любом случае придется железобетонные дома сносить, и тут появляются серьезные проблемы.

Первая — как это делать. Я помню, после землетрясения в Спитаке нужно было разрушить и по возможности утилизировать всего несколько десятков панельных пятиэтажек. Это было сложно ввиду общей аварийности конструкций, но основной вопрос, где и как складировать лом. В Москве пятиэтажки разрушают подвешенной на стреле чугунной гирей, но как разрушить двадцатипятиэтажный дом? В мире нет элегантных способов сноса высотных домов — только взрывать. И что делать с микрорайоном? Отселять его весь? Ну хорошо, представим, что дом разрушили, и тогда встает следующий вопрос: а что делать с тем, что от него осталось?

— Разделить на фракции и использовать материалы вторично?

— Да, но чтобы перевезти на машинах, надо измельчить то, что осталось после разрушения или взрыва. Есть технологии, но они энергозатратны. А дальше надо на заводе отделить бетон от металла: металл — на переплавку, а бетон может дробиться на мелкие фракции и использоваться как наполнитель в дорожном строительстве. Технологии разделения на фракции при небольших объемах есть, но как решать эту задачу в массовом масштабе, пока неизвестно. В мире нет эффективных технологий деструкции и утилизации железобетонных конструкций. И тогда встает следующий вопрос: куда деть весь этот лом?

— Много ли получается мусора от демонтажа одного здания?

— Квадратный метр железобетонного здания весит примерно 1,3 тонны. Пятиэтажка площадью пять тысяч «квадратов» превращается в восемь тысяч тонн строительного мусора. В целом мы будем его иметь сотни миллионов тонн. В этом спрятана дьявольская ирония железобетона: это вечный конструкционный материал, но дома из него имеют весьма короткий срок службы.

Москва хочет возить мусор после сноса пятиэтажек вагонами в Архангельскую область, в Шиес. Это, мягко говоря, недешево. И там уже возникла острая социальная ситуация. Местные жители против того, чтобы на их земле захоранивали столичный мусор.

— Есть ли необходимость сносить сегодня «хрущевки»? Академик Бочаров считает, что они еще достаточно крепкие и их ресурс намного больше, чем пятьдесят лет.

— Железобетон — вечный материал. Он является несущим элементом, и он мог бы «нести» и дальше. Но расслаиваются утеплители, приходят в негодность инженерные внутридомовые сети. В принципе, пятиэтажку можно починить. Но тогда надо отскрести от несущих элементов все остальное и сделать заново. В Советском Союзе проводились массовые мероприятия реконструкции и ремонта: менялись инженерные системы, утеплители, окна, двери. Реконструировалось примерно десять миллионов квадратных метров в год — это довольно много. Сейчас считается, что значительно проще снести и построить на освободившемся участке новый дом уже в 20–25 этажей.

— Как планировали решать проблему с пятиэтажками после окончания срока эксплуатации пятьдесят лет назад? Что думали тогда их авторы?

— Через пятьдесят лет их предполагалось реконструировать. Но надо понимать, что решение строить панельные пятиэтажки в середине 1950-х было вынужденным. После войны люди жили в бараках, их надо было расселять. И строить надо очень быстро и индустриально. Поточные технологии производства были в войну освоены очень хорошо. Что делать? В Европе строят панельные дома. Поехали, посмотрели, купили — и вперед!

Отдельные решения для реконструкции, конечно, обдумывались. Но те приемы сейчас трудно использовать. Было совершенно иное отношение к энергозатратам: энергия была почти бесплатной — бензин стоил 28 копеек за литр.

В 1950-е прогнозы технологического развития были оптимистическими. Казалось, что к концу века будут разработаны невероятные технологии — почти такие, как чуть позже у Стругацких в книге «Полдень, XXI век».

Но сегодня уже не так важно, почему в 1950-е так строили. Правильный вопрос — почему мы продолжаем строить почти такие же дома сегодня, хотя знаем намного больше. Что утилизация снесенного здания — это не два процента от его стоимости на всем жизненном цикле, как написано в проектах, а сопоставимо со стоимостью строительства. Знаем, что массовую реконструкцию мы вести не можем, а будущий строительный мусор девать некуда.

Через тридцать лет перед нашими потомками встанет невероятная задача: что делать с сотнями миллионов квадратных метров ветшающего железобетонного жилья, построенных и нами, и до нас? Мы забираем у следующих поколений землю и силы в колоссальных размерах. Это даже не безответственность, а исторический цинизм. Нужно как можно быстрее прекращать эту порочную практику и придумывать, что делать с уже построенными железобетонными многоэтажками.

— Почему, зная о недостатках железобетонных многоэтажек, мы продолжаем их строить?

— Ответ крайне прост: в нынешней модели рынка это наиболее прибыльный и быстрый способ извлечения дохода из земельных участков. Это выгодно самому сильному участнику всего процесса — девелоперам и инвесторам. Будущие проблемы игнорируются, а покупатели вынуждены приобретать ту недвижимость, что для них строят.

Люди хотят жить в собственных домах

— Ваш главный тезис — переход к малоэтажному жилью. Каким вы его видите?

— Жилье должно быть невысоким, экономичным, утилизируемым, природоподобным. При этом малоэтажка может быть самой разной: и усадьбы на больших участках, и компактные односемейные дома, и таунхаусы, и трехэтажные здания с квартирами. Должна быть развитая система видов жизни для разных социальных групп, для разных потребностей. Для многих важно, чтобы было четко выделенное личное земельное пространство. Место, которое он может развивать по-своему. Чтобы человек жил не в антагонизме с природой, а в балансе.

В самой большой стране мира мы живем очень скученно. Теснота в метро, теснота в квартирах. Это гасит и дух, и интеллектуальную жизнь. Очень важно, чтобы появилось пространство для самореализации, чтобы были простор, свобода.

— Опросы показывают, что большая часть населения России хочет жить в своем доме.

— Да, по опросам, это 60–70 процентов населения. Люди живут в квартирах в многоэтажках вынужденно — вся система загоняет их туда. В России лишь треть семей живет в индивидуальных домах. Для сравнения: в США — 72 процента, в Германии — 82 процента, в Финляндии — 89 процентов.

— Считается, что односемейные дома дороже квартир, а загородный образ жизни предполагает высокие доходы домохозяйств.

— Я так не думаю. Себестоимость квадратного метра малоэтажного жилья кратно ниже, чем у многоэтажек, мы об этом говорили. К тому же при строительстве своих домов себестоимость и стоимость стремятся совпасть. В результате бюджет домохозяйств в полтора-два миллиона рублей с учетом кредитов позволяют рассчитывать либо на дом в сто квадратных метров на своей земле, либо на небольшую однокомнатную квартиру на энном этаже. Но маленькие квартиры, которые сейчас так активно строят, — это демографический тупик: для семей с детьми они не годятся.

— Но есть еще стоимость земли и коммуникаций.

— Государство выделяет триллионы рублей на нацпроект «Жилье и городская среда». Можно выделять землю бесплатно или недорого, коммуникации может подводить государство за свой счет. Есть прекрасный опыт Белгородской области, где такая система действует уже пятнадцать лет и дает прекрасные результаты.

Новый образ жизни как цивилизационная задача

— Классический вопрос: что делать? Можно ли тезисно назвать шаги, необходимые для перехода к новой модели рынка?

— Во-первых, нужен переход на малоэтажное и односемейное жилищное строительство. Первый шаг очевиден: распространить ипотеку и другие кредитные инструменты на односемейные дома (сейчас на них приходится всего один процент ипотечных кредитов), активно включать новые формы аккумуляции инвестиций домохозяйств.

Во-вторых, необходимо провести целевую настройку законодательства на решение задач национальных проектов. В-третьих, необходимо устранить искусственный дефицит земли в поселениях, исправить нерациональную структуру землепользования. Чтобы построить миллиард квадратных метров жилья в ближайшие годы, надо создать конвейер по подготовке территорий, по их вовлечению в оборот, по обеспечению коммуникациями. У нас лишь один процент территории страны занят поселениями. Нужно, чтобы этот показатель был бы на уровне 1,2–1,25 процента по стране. Во Владимирской области — это семь процентов, в Белгородской —двенадцать. А в Германии поселения занимают порядка 20 процентов.

В-четвертых, нужно выбрать группу пилотных регионов в характерных климатических зонах, чтобы отработать изменение структуры землепользования. Нужна и группа экспериментальных проектов, где можно попробовать разные строительные технологии и финансовые схемы, как для малоэтажного строительства, так и для реконструкции зданий. В-пятых, нужно отобрать, протестировать и доработать соответствующие строительные технологии. Малоэтажное строительство должно стать по-настоящему индустриальным: быстрая сборка на площадке из изготовленных на заводе домокомплектов.

— Когда говоришь с губернаторами и застройщиками о белгородском опыте малоэтажного строительства, всегда слышишь: «Этот опыт нельзя тиражировать, потому что вся земля около городов принадлежит частным компаниям». Для разворачивания проекта малоэтажного строительства нужна национализация части земель?

— Не думаю. У государства достаточно земельных ресурсов. А когда крупные землевладельцы увидят, что государство серьезно инвестирует, они сами передадут часть земель. Иначе им их не развить.

— Требует ли новый подход изменения системы расселения?

— Опираться нужно на существующую систему расселения. Новых мест для размещения населенного места не придумаешь, народ нашел их в семнадцатом–девятнадцатом веках. Но новые точки роста при массовом строительстве, естественно, возникнут. Во-первых, «балтийская Россия» — от Соснового Бора и Усть-Луги до Кингисеппа. Этот участок свободен, поднят по рельефу, здесь активно создаются рабочие места и находится конечный узел «Северного потока — 2». Здесь мог бы возникнуть город нового типа — малоэтажный, сопряженный с природой. Новые ареалы развития могли бы возникнуть на межконтинентной инфраструктуре, связывающей Европу и Азию, — это Уфа, Челябинск, Казань. Там можно создать новое ядро России.

Но чтобы не утонуть в деталях, хочу подчеркнуть самое важное. Для меня этот разговор не только о смене типа застройки, технологиях и изменении жилищной политики. Речь идет о поиске нового образа бытия. Ведь сегодня налицо не только экономический, экологический или геополитический кризис, но и масса других кризисов, в том числе кризиса смыслов. И новая жилищная модель — это вариант выхода из этого кризиса. На первом уровне мы говорим, что мы — homo planeticus, человек планетарный, который обустраивает свою жизнь в соответствии с природой Земли. А на втором — что есть русский образ жизни, который отличается от всех. Например, ты живешь в деревянном, но высокотехнологичном доме в красивом месте на природе, имеешь свою баню. Ешь здоровую еду, имеешь крепкую семью, ведешь насыщенный смыслами образ жизни и так далее. Общаешься в кругу единомышленников и при этом не оторван от цивилизации. Поиск новой модели жизни становится цивилизационной задачей.